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東急建設東急建設のFM TOP

― 施設の総合運営戦略 ― 

東急建設は『施設のホームドクター』としてお客様の施設管理をサポートします

 

1. FM概要
■FM(ファシリティマネジメント)について
ファシリティ(Facility)とは…

日本語に訳すと『施設』のことであり、具体的には土地、建物設備、什器、備品、及びそれらが形成する環境(執務空間、居住空間)のことです。

ファシリティマネジメント(FM: Facility Management)とは…

お客様が保有資産(施設建物)の運用管理について、『長期的視野と計画性を持って取組み、かつ最適化を検討するマネジメント業務』のことです。
変革する時代の中で、企業活動の競争優位・生産性向上・施設の安定的運営を図るには、FMの導入による運用管理が今後不可欠のものとなります。
FMとは今ある資産の『やりくり算段』をより改善するための手法です。
 
従来から資産とは「人、物、金」と言われていますが、近頃では第4の資産として「情報」が加わり、その全てがFMの対象となります。
 

これまでもPDCAサイクル手法等、施設管理手法はありましたが、今まであたりまえのように行ってきた施設管理と何が違うのでしょうか。

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■今までとの違い
  FMを直訳すると”施設管理”となり特に目新しい言葉ではありませんが、従来の行われてきた施設管理とFMとは次のような違いがあります。
 
従来の管理方法 FMによる管理方法
管理の性格 現場管理的 経営的・戦略的管理に
主な目的 現状の維持保全 施設の最適化
管理視点 問題のある施設 全固定資産が対象
対象時点 現状が対象 ライフサイクル・将来を見越して
担当組織 総務・施設など単一部門 部門横断的(複合)
関連知識技術 建築・不動産の知識 建築・不動産・経営
財務・環境・心理・人間工学
※最近では特に情報を重視

なぜ、この『FMによる管理方法』が注目されるようになったのでしょうか。

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■FMが必要とされる社会背景
 

ここ10年程で次のような社会背景の変化がありました。

スクラップ&ビルドから保有資産重視へ
保有資産の合理化によって資産価値向上を図ったり、施設の見直しを行い、施設運用コストを削減したりといった『手持ちの資産を有効に活用していく時代』に転換しています。
IT環境の飛躍的進化
パソコンの進化により、今まではやろうとも思わなかった複雑な施設管理や情報分析が簡単に行えるようになりました。
社会の要求する企業責任が高次元化
昨今、社会から求められる企業責任は広範多岐に亘るようになっています。『災害時の対策』や『利害関係者への説明責任』等に対して、『先手の管理と対策』が当たり前の時代と言えます。
このような時代変革により、FM管理手法が注目を集めるようになってまいりました。


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■FMを導入する前の問題点
 
従来の管理手法の傾向
現場常駐監視員にまかせきり
施設を管理する部署や担当者が個別に管理している
経営的な視点での判断、管理をしていない
現状の維持保全が最優先
不具合のある施設だけの管理
執務要望に個別に対応
今発生するコストや問題のみに注目しがち。
<総務・施設課>といった担当部署のみで運営・管理している
施設ごとの管理担当者に頼りきり
建築・不動産関連知識に偏りがち
想定される問題点
施設の現状把握が困難となり、修繕計画の作成や全施設の最適化が図れない
保有施設全体のコストがわからない
経営環境の変化に施設が対応できない
事象の処置のみが優先され、その場限りの対応となり、予防につながらない
コスト増大と共に、予期せぬ問題や事故が発生し、利用者の満足度が低下する
災害時に予想外の被害をこうむる可能性が増す
災害の被害に対して、迅速な復旧が行えない
計画的な施設供給が行えない
施設の一生を見通してコスト削減できない
肥大化・高度化する管理業務に追従できず、管理業務の効率化・省力化が図れない
施設情報を複数の視点で判断できない
多種多様な要望と責任に対して、対策ができない

 

『FMの導入』は、これらの問題解決に大変効果的です。

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■FMの目的
 

FMの大きな目的は3つあります。

1

経営資源としてファシリティを有効活用
(コストの削減)

保有施設・資産を有効利用・運用し、収益性を高めます。
LCC(ライフサイクルコスト)の削減を目指します。

お客様(経営者)の投資費用の抑制・適正化につながります。経営効率向上に貢献します。
環境や設備機能を改善し、生産性を高めることにつながります。
2

施設管理業務の標準化

施設を有効に活用するため、建物の一生を見通した施設管理を体系化し、ファシリティを継続的かつ効率的に監視・運用する仕組みを作ります。

経営環境の変化に対応できる施設管理が可能となります
長期的な視点で施設管理を行えます。
担当者に依存せずに未来に引き継げる施設管理が可能になります。
3

利用者の満足度と生産性を向上

利用者の要求を満たす機能の維持及び提供を目指します。

執務環境改善により従業員の満足度が向上し、生産性と社員の帰属意識が高まります。
顧客へのサービス水準が上がり、顧客満足度・企業イメージの向上が図れ、売上増進につながります。
近隣・地域に対して企業責任を果たします。

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■東急建設におけるFM
  一口にFMと言ってもその範囲は広く、多岐に亘ります。

また、そのサービス提供者もさまざまです。

FMサービス提供者の例
(1)
設計事務所・建設会社・設備会社等
(2)
不動産会社、ビル管理メンテナンス会社
(3)
FMコンサルタント会社、財務・経営コンサルタント
(4)
FM管理システムソフト会社
(5)
施設付属備品の製造業
(6)
その他 商社、金融会社、保険会社、人材育成会社、アウトソーシング会社 他

では、具体的に何を行うのでしょうか。

『施設情報のデータベース化』

FMを実践していく上で、経営戦略を踏まえ、総合的に判断を下していくためには、どの対象業務に対してもその基準として施設情報を収集する必要があります。
  つまり、『施設情報をデータベース化すること』が前提となります。
 
  特に、種々ある情報の中でも、施設の概要(面積、階数)、仕様、コスト情報といった『施設基本データ』は、どの業務においても『管理標準』となる情報です。
さらに、ライフサイクルコストを構成する費用の多くは、この『施設基本データ』が根底にあって初めて、比較分析が可能となります。  
  建物を作る段階で膨大な施設情報が通過し、処理する(1)のグループは、この『施設情報のデータベース化』に最も寄与できる立場にあると言えます。

従来、設計・施工のために収集・作成・利用していた情報やノウハウを
『お客様が活用しやすい情報』に加工・整理して提供できるのではないか、
これが、東急建設がFMに取組む原点です。

 

『施設の一生を読む』

種にわたるFMの業務の中で、特に建設会社がノウハウを活かせる業務は上図の緑色の領域となります。  
この領域の業務では、施設をそのライフサイクルで捉えることが効果的です。
つまり、建物の一生を次のような4つの局面に分け、それぞれのプロセスにおいて経営戦略に沿ったFM業務を実施していくことが、資産の有効活用につながります。


 

お客様のFMを支援します

 

私たち東急建設は、
計画設計施工管理・保全改修廃棄→新規計画
    という建物のライフサイクル全般に亘り、深く関わってまいりました。

 
当社は財務・施設・情報化などの幅広いデータ・ノウハウ・技術力と、東急グループが持つ総合力を合せ、お客様のニーズに対応した施設環境づくりのため、多彩なFM技術サービスをご用意し、継続的に提案を行っております。

 

 

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